Cabinet d’avocat en droit des baux à Marseille

Un bail est un contrat qui lie le bailleur, propriétaire d’un local, et le locataire, qui est le preneur. Ce contrat décrit la relation qui unit ces deux parties pour toute la durée du bail et les dispositions qui définissent cette relation. Le bail est donc important et doit être rédigé par un professionnel afin que son contenu ne lèse aucune des deux parties. Maître Naïma Belarbi intervient à Marseille pour tout litige sur le droit des baux commerciaux ou baux d’habitation. Elle est aussi en mesure d’assurer la rédaction du contrat de bail pour notifier clairement les droits et devoirs de chaque partie. Le cabinet d’avocat à Marseille vous reçoit du lundi au vendredi de 9h à 20h. Maître Belarbi, spécialiste en droit immobilier privé, intervient dans toute la juridiction sous le ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence : Nice, Toulon, Grasse, Draguignan.

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La rédaction du contrat de bail

Bail d’habitation

Un bail d’habitation est conclu par le bailleur et le locataire pour un usage de résidence principale de ce dernier. La durée du bail est de 3 ans au minimum dans le cas d’un locataire particulier pour une location vide, de 1 an pour une location meublée et de 6 ans pour une personne morale.

Le bailleur a des obligations face au locataire : offrir un logement décent, l’entretenir et le réparer, permettre des aménagements par le locataire si ceux-ci ne modifient pas le logement, assurer la jouissance paisible du logement, et délivrer un quitus de paiement du loyer.

Les obligations du locataire consistent à payer le loyer dans le délai imparti, réaliser les petites réparations et entretiens, respecter le voisinage.

Bail commercial, civil et professionnel

Un bail commercial est contracté dans le but d’utiliser le local à des fins commerciales, artisanales ou industrielles. Le contrat de bail commercial a une durée minimum de neuf ans qui est reconduit tacitement pour une durée indéterminée, sans l’intervention de l’une des deux parties.

Le bail commercial est fractionné en trois périodes de trois ans, appelées période triennale ou bail 369. Les clauses du bail ainsi que le loyer peuvent être révisés à ce moment.

L’augmentation du loyer est plafonnée et doit suivre la loi. L’activité du locataire doit être consignée dans le contrat de bail

Les litiges relatifs aux baux commerciaux

Il existe plusieurs motifs qui amènent à des contentieux sur un bail commercial entre le bailleur et le locataire. Il s’agit du :

Refus de renouvellement du bail commercial : le local commercial est le lieu de travail et d’activité du locataire. Face à un refus du renouvellement du bail, ce dernier peut perdre sa clientèle en déménageant, ce qui impacte fortement sur son entreprise. Le locataire peut saisir la justice pour contester ce refus ou pour réclamer une indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction sera l’équivalent de la valeur du fonds de commerce s’il y a perte de la clientèle ou une indemnité de déménagement si l’entreprise peut continuer son activité dans un autre local.
Cession du droit au bail : il arrive que le locataire cède son droit de bail à une tierce personne. La cession porte sur le bail et non sur le fonds de commerce. Le nouveau locataire jouira des mêmes droits et privilèges et aura les mêmes obligations que l’ancien locataire. Les clauses du bail sont identiques. Le bailleur doit être signifié de cette cession de droit au bail. Son accord est nécessaire. Sans cela, il peut refuser le renouvellement.

Sous-location d’un local commercial : la sous-location est interdite sur les baux commerciaux, sauf accord du bailleur. La sous-location est soumise aux mêmes obligations que la location principale. En cas de sous-location sans autorisation du bailleur, ce dernier peut mettre fin au bail du locataire principal ou refuser le renouvellement, et ce, sans indemnité d’éviction.
Déspécialisation des activités commerciales : c’est le changement d’activité total ou partiel de l’entreprise qui loue le local commercial. Tout changement d’activité, que ce soit partiel ou total, doit obtenir l’accord du bailleur. Si une clause dans le contrat de bail mentionne la nature de l’activité, le locataire ne peut exercer une autre activité sous peine de voir son contrat de bail résilié. En revanche, si une clause annonce « tous commerces », le changement d’activité peut se faire sans l’autorisation du bailleur, mais limité à certaines règles : affectation des lieux, renouvellement impossible si la nouvelle activité a moins de 3 ans et une restriction sur la cession du bail.

Les contentieux liés aux baux d’habitation

Il arrive que le locataire et le propriétaire bailleur présentent un litige dans la location d’un bien. En général, cela concerne :

Non-respect des obligations contractuelles

Le bailleur a des obligations sur la tenue de la propriété, objet du bail.

Le bailleur doit entretenir et réparer le local pour que le locataire dispose d’un logement décent et l’use de manière paisible.

Ainsi, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec AR pour notifier le propriétaire de la présence de nuisances. Sans réponse ou en l’absence de réponse satisfaisante, le locataire doit saisir en premier la Commission Départementale de Conciliation pour trouver une solution à l’amiable au non-respect des obligations contractuelles.

Si la conciliation n’a pas résolu le problème, le locataire pourra saisir la justice pour suspendre le loyer ou réclamer des dommages et intérêts. Un avocat sera d’une assistance précieuse lors de ces procédures.

Loyers impayés

La première obligation du locataire est le paiement du loyer qui est la contrepartie de l’occupation des lieux. En cas de loyers impayés, le bailleur peut faire une relance à l’amiable, par une lettre de mise en demeure ou par des conciliations. Le locataire débiteur peut demander un échelonnement pour payer ses dus.

En cas de résultat infructueux de la médiation, le bailleur peut saisir la justice et plusieurs recours s’offrent à lui : assignation à comparaitre, déclaration au greffe, ordonnance de référé, injonction de faire ou de payer.

L’avocat peut aider le bailleur au recouvrement des impayés par son assistance sur ces recours en justice.

Procédure d'expulsion

La procédure d’expulsion est longue et doit faire suite à plusieurs tentatives de conciliation à l’amiable. Les principaux motifs d’expulsion sont les loyers impayés, les troubles du voisinage et la dégradation du bien en location. Mais il peut arriver que l’expulsion fasse suite à un refus du locataire de quitter les lieux à la fin d’un bail.

Même si le bailleur a hâte de reprendre possession des lieux, il faut éviter d’expulser soi-même ses locataires sous peine d’emprisonnement et d’amendes.

Un huissier est indiqué pour procéder à l’expulsion. En cas de locataires récalcitrants, il peut se faire accompagner par les forces de l’ordre.

Un avocat peut vous conseiller pendant toute la procédure et vous assister devant le tribunal.