Cabinet d’avocat en droit de la copropriété à Marseille

La gestion d’une copropriété peut s’avérer difficile. Munie d’espaces privatifs et d’espaces communs, l’utilisation et l’entretien de ces parties peuvent faire naître des litiges et des différends. Les diverses charges étant divisées entre tous les propriétaires, les impayés et les difficultés de certains copropriétaires entrainent des oppositions et conflits. L’assistance d’un avocat connaisseur en droit de la copropriété est cruciale pour résoudre ces conflits et trouver la meilleure solution. L’avocat peut intervenir pour des conseils ou pour assister lors des procédures de recouvrement des impayés. Avocate spécialisée en droit immobilier privé, Maître Naïma Belarbi vous accueille dans son cabinet d’avocat à Marseille. Elle est disponible du lundi au vendredi de 9h à 20h et intervient pour toute affaire à Marseille, Nice, Toulon, Grasse, Draguignan.

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L’action en recouvrement des charges de copropriété

Les charges pour l’entretien, la gestion et le fonctionnement de la copropriété sont supportés par tous les copropriétaires. La quote-part de chaque copropriétaire est calculée en fonction de l’utilité objective de l’équipement, quand il s’agit de l’entretien et le fonctionnement d’un équipement commun. Et pour la conservation et l’administration, les charges sont calculées selon la valeur de la partie privative.

Tous les copropriétaires doivent s’acquitter des charges liées au fonctionnement, à l’administration et à l’entretien d’une copropriété, qu’ils soient héritiers, personne morale ou vendeur. En cas d’expropriation, c’est l’état ou la collectivité expropriant qui prend en charge la quote-part du lot exproprié.

En cas de défaut de paiement de ces charges, le syndic peut intenter des actions pour recouvrir les sommes impayées par le copropriétaire débiteur.

La première action faisable et amiable sur des impayés est une lettre de mise en demeure avec AR établie par le syndic, même sans avis de

l’assemblée générale. En général, le copropriétaire défaillant propose un paiement échelonné, doit le mettre par écrit et y mentionner l’échéance pour l’apurement de sa dette.

Une action en recouvrement des charges de copropriété sera intentée par le syndic, si aucune réaction du copropriétaire débiteur n’est observée pendant les 30 jours après la lettre de mise en demeure.

La procédure accélérée au fond

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par l'article 210 de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi ELAN), le juge du tribunal du lieu d’implantation de l’immeuble condamne le copropriétaire débiteur à payer la créance réclamée par le syndic, mais aussi les autres créances non échues et même une provision sur les futures charges et ce, en ce qui concerne l’entretien, les travaux, les honoraires du syndic, etc. Le copropriétaire défaillant sera redevable également de dommages et intérêts et de frais de justice (pour la lettre de mise en demeure, frais d’huissier et d’avocat).

L’ordonnance pour injonction de payer

Sur présentation des pièces justificatives, le juge peut rendre une injonction de payer qui sera remise par un huissier au copropriétaire débiteur quand il constate le bien-fondé de la demande.

La contestation des assemblées générales

Seuls les copropriétaires ayant votés contre ou ayant été absents lors de l’assemblée générale peuvent contester la décision votée lors d’une AG. La contestation est possible seulement sur les résolutions qui sont passées par un vote. Les décisions qui peuvent amener à la contestation sont celles qui limitent les droits de certains copropriétaires, qui favorisent certains autres, ou qui vont à l’encontre de l’intérêt de la copropriété. Un vice de forme peut faire aussi l’objet d’une contestation : documents importants manquants, vote qui s’est passé de manière irrégulière, défaut de convocation.

Si la contestation porte sur une ou quelques décisions, le juge peut annuler simplement ces décisions si le recours s’avère fondé. En revanche, si la contestation porte sur un vice de forme, la totalité de l’assemblée générale et toutes les décisions qui y ont été prises sont annulées et doivent de nouveau être votées.

Cette procédure peut être longue et préjudiciable. Faites-vous assister par un avocat pour sa mise en œuvre, car si la demande n’est pas recevable, c’est le demandeur qui risque de verser des dommages et intérêts au syndicat de copropriétaires pour recours abusifs.

L’action en justice contre les syndicats de copropriétaire

Que faire en cas de litige avec le syndic ?

Avant d’engager toute action en justice contre les syndics, une conciliation à l’amiable est obligatoire selon la loi. La médiation est également une solution pour trouver un terrain d’entente. Si aucune issue n’a été trouvée, l’affaire peut être portée devant le tribunal. L’ensemble des copropriétaires peut engager cette action en justice si les préjudices concernent la copropriété en général ou un seul propriétaire si celui-ci se sent concerné en particulier.

Comment changer de

syndic ?

Le mandat d’un syndic de copropriété peut être d’une durée de 1 ou 3 ans renouvelables. Pour changer de syndic, l’assemblée générale doit se réunir trois mois avant la fin du mandat en cours pour voter ou désigner un nouveau syndic.

Il est aussi possible de rompre un contrat en cours de mandat en cas de faute grave ou d’inexécution des décisions de l’AG.

Comment engager la responsabilité du syndic ?

Le syndic a un grand rôle dans l’administration et la gestion de la copropriété. Cependant, il a des obligations vis-à-vis de la copropriété. Ainsi, la responsabilité du syndic peut être engagée :

pour des négligences dans la gestion de la copropriété,
en cas d’excès du syndicat, en engageant des travaux sans la consultation des copropriétaires.
En manquant à son devoir de conseil de faire ou ne pas faire (information sur des mesures à prendre ou des décisions contraires au règlement).

La violation des parties communes

Dans une copropriété, chaque copropriétaire dispose d’une partie privative pour son usage personnel, mais aussi de parties communes qui sont la possession de l’ensemble des propriétaires.

L’utilisation abusive de ces parties communes fait souvent l’objet de conflits entre les copropriétaires. Passage encombré, aménagement non autorisé… ces manquements aux règlements intérieurs peuvent se résoudre par simples rappels au copropriétaire irrespectueux. Si aucun changement n’est constaté, vous pouvez faire appel au syndic pour faire respecter le règlement. Le syndic peut discuter avec le copropriétaire pour arranger la situation. Le cas échéant, une lettre recommandée peut être envoyée pour appuyer la requête. Si malgré ces étapes, le problème n’est pas résolu, vous pouvez saisir la justice et faire appel à un avocat au nom du syndicat des copropriétaires. Un copropriétaire peut intenter une action en justice contre un autre copropriétaire indépendamment du syndicat des copropriétaires.

La gestion des copropriétés en difficulté

Une copropriété peut se trouver rapidement en difficulté lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires négligent le paiement de leurs charges. Les travaux nécessaires ne peuvent alors plus être entrepris, les tâches d’entretien sont suspendues et la situation se complique. Certaines procédures sont prévues pour aider les copropriétés et le syndicat des copropriétés dans de telles situations. Avocat en droit de la copropriété, Maître Naïma Belarbi propose ses conseils et son assistance aux copropriétaires et aux syndics de copropriété pour trouver les solutions adéquates, notamment lorsqu’il y a un déséquilibre financier de la copropriété.

Désignation d’un administrateur provisoire

Un administrateur provisoire est désigné lorsque le syndicat fait face à une grave insuffisance de trésorerie ; que le syndicat se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ; que l’immeuble fasse l’objet d’une expropriation ou lorsque le syndicat est dissout pour liquider les dettes du syndicat. Dans ce cas, peuvent saisir le président du tribunal judiciaire des copropriétaires (au moins 15% des voix du syndicat), le syndic de copropriété, le maire de la commune, le Procureur de la République ou le mandataire ad hoc. Le président du tribunal judiciaire peut alors désigner un administrateur provisoire, après avoir entendu le président du conseil syndical et ordonné une expertise. L’administrateur provisoire est chargé de prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
Désignation d’un syndicat judiciaire

L’article 46 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise la possibilité de désignation d’un syndicat judiciaire pour tout immeuble en copropriété. Le syndic judiciaire devrait être désigné dans le cadre d’une assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, il est possible de demander la désignation de syndic judiciaire auprès du Tribunal de grande instance, notamment si les membres du syndicat ne trouvent pas d’accord, ou n’arrivent pas à désigner un candidat selon la majorité. En principe, le syndicat judiciaire a pour rôle d’administrer la copropriété et d’organiser l’assemblée générale.
Accompagnement en cas d’arrêté de mise en sécurité ou d’arrêté de péril

Depuis le 1er janvier 2021, l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 modifie l’arrêté de péril en arrêté de mise en sécurité. Le Maire ou toute autre autorité compétente peut engager une procédure de mise en sécurité lorsqu’un logement ou un immeuble représente un danger pour la sécurité de ses occupants ou du voisinage. C’est notamment le cas lorsque les édifices, les bâtiments ou les murs ne peuvent garantir la solidité nécessaire pour assurer la sécurité des occupants et des voisins, certains équipements communs d’un immeuble en copropriété ou d’un immeuble collectif d’habitation sont défectueux ou non entretenus, représentant un risque pour la sécurité, ou encore lorsque des matières inflammables ou explosives sont entreposées sans respect des règles de sécurité dans un local d’habitation ou un immeuble collectif d’habitation.